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      有望告別“公攤面積”!住建部發(fā)布新規(guī):住宅按套內(nèi)面積進(jìn)行交易
      來源:結(jié)構(gòu)部(轉(zhuǎn)載自網(wǎng)絡(luò)) 時(shí)間:2019-12-16 瀏覽量:3733

      近期,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。

      在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一項(xiàng)《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

      《住宅項(xiàng)目規(guī)范》指出,這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久,規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

      分析人士表示,此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋罕緱l是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前,我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題。

      住建部此次組織起草了《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范,在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時(shí),向社會(huì)公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間為2019年10月15日。



      建筑面積,包括房屋的使用面積(或稱可用面積)、墻體和柱體的占地面積、樓梯走道面積,以及其他公攤面積。

      “公攤”的內(nèi)容,包括以下兩大部分

      第一部分包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;

      第二部分包括:樓宇(套)與公共空間之間的分隔,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

      2018年8月,新華社對(duì)此發(fā)表評(píng)論《買100平米房子只得70平米,“公攤面積”讓我們很受傷!》指出,誠(chéng)然,公攤面積問題不是一個(gè)新鮮話題,但長(zhǎng)期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是,公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂,不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款,更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺(tái),購(gòu)房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇,產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

      2018年9月14日,新華社發(fā)表調(diào)查文章《買100平米得70平米:公攤面積7大亂象》指出,在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下,部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到,公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

      部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”,由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來已久。他們建議,從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞,考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

      新華社文章指出,調(diào)研顯示:國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積,國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無統(tǒng)一規(guī)定,實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日,都無法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

      取消公攤:重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

      易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,嚴(yán)格來說,房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看,未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境,公共通道部分該如何征稅,會(huì)否增加公攤面積,如何緩解社會(huì)矛盾,都值得深思。除了官方,一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。




      實(shí)際上,早在2002年,重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月,重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

      該條例于當(dāng)年8月1日施行,宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策,不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

      四層樓以上應(yīng)安裝電梯

      除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還對(duì)未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯,且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

      具體而言,每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯,且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米?1.60米,轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

      十二層及十二層以上的住宅建筑,每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái),其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

      對(duì)于既有住宅建筑,要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克,轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

      新建住宅要全裝修交付

      《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出,城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢,達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

      同時(shí),住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件,配套設(shè)施具備交付使用條件,安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

      同時(shí),《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)防水墻、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面的要求則是,粘結(jié)牢固,無空鼓,表面平整、潔凈,無裂縫,無爆灰等。

      《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》原文詳見:

      http://www.mohurd.gov.cn/zqyj/201909/t20190910_241744.html


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